DOSSIER

Faut-il investir dans le neuf en 2016?


Véritable investissement immobilier ou simple outil de défiscalisation?

Se poser la question de l’investissement dans le neuf, c’est immédiatement se poser les questions sur la défiscalisation, qui est l’avantage principal de ce type de placement.

Est-ce que ce que vous pouvez économiser en impôt justifie d’investir dans le neuf ? Un immobilier plus cher, un montage investisseur plus compliqué, des contraintes…

Certes, mais l’investissement immobilier, défiscalisant en prime, permet de répondre à beaucoup d’objectifs patrimoniaux… si il est réalisé dans les règles de l’art.

 

2016 est-elle une année pour investir dans le neuf ?

 

Cet article a pour ambition unique de vous permettre d’y voir plus clair en détaillant le mode de fonctionnement de ce placement, en mettant en avant le fait que la carotte fiscale ne peut être le seul critère de décision, et qu’avant d’investir il faut comprendre… En nous appuyant sur notre expérience « terrain » pour vous donner des pistes de réflexion et pourquoi pas de décision.

 


 
1 - Combien d’impôt économiser en 2016 avec l’immobilier neuf ?

 

QUELLE LOI DE DEFISCALISATION?

La chasse aux niches fiscales aura eu une conséquence positive (!), celle de simplifier et de rendre plus compréhensible à vous, investisseurs, les lois fiscales auxquelles vous avez droit  pour jouer sur votre fiscalité. Le choix du dispositif fiscal va se faire essentiellement sur le montant d’impôt que vous souhaitez récupérer.

En fonction de votre fiscalité correspond une solution. Une loi fiscale.

  • Vous souhaitez gommer jusqu’à 3.500€ d’impôt, le dispositif Censi-Bouvard le permet. 
  • Vous voulez effacer votre impôt jusqu’à 6.000€, le loi PINEL est adaptée.
  • Votre fiscalité est supérieure à 15.000€, optez pour le dispositif Malraux. 
  • Quand à l’investissement en Monument Historique, il se justifie pour des fiscalités très élevées, et des investisseurs souhaitant récupérer au minimum 40.000€ d’impôt sur le revenu.

Bien entendu, à chaque dispositif correspond des obligations à respecter pour l’investisseur.

La stratégie fiscale dépendra de la composition de votre revenu (salaires, loyers, revenus mobiliers etc…), et un régime comme le Déficit Foncier sera adapté dans le cas d’un investisseur ayant plusieurs biens en location, donc des loyers, donc du revenu foncier

 

Pourquoi la loi PINEL est le dispositif le plus mis en avant?

Car elle concerne la majorité des contribuables. Un investisseur payant moins de 6.000€ d’impôt peut l’utiliser, un investisseur payant plus voire bien plus peut également l’utiliser pour commencer à gommer ses 6.000 premiers euros de fiscalité puis compléter par un autre dispositif.

Et l’offre immobilière la plus répandue en défiscalisation concerne la loi PINEL (près de 80.000 lots sur 2014).

Dans le cadre de cette loi PINEL, vous devez vous positionner sur un produit précis, du neuf généralement, moderne, performant et respectant des contraintes énergétiques et donc avec un prix adapté et plus élevé.

 

L’avis d’OptimaCapital : « Un logement neuf avec toutes ses prestations est un avantage pour la location. Le parc immobilier français n’est pas récent. Près de 40% du parc a été construit avant 1948 »

 

 

POURQUOI DES LOIS DE DEFISCALISATION?

Pour une raison simple : l’Etat demande aux citoyens de contribuer au financement de certains pans de l’économie. Pour les y inciter, en contrepartie, les investisseurs percevront des avantages fiscaux.

 

Le logement et l’énergie font partie de ces priorités économiques que l’Etat doit financer, mais ce dernier n’a plus assez de moyens pour le faire. D’où les lois fiscales.

Et les questions énergie et logements sont cruciales :

-       44% de la consommation d’énergie en France provient du logement

-       Objectif de 500.000 logements neufs construits par an (pas atteint : 300.000 en 2014)

-       Renouvellement du parc immobilier : 70% du parc immobilier a été construit avant 1974 (choc pétrolier) et le début de la réflexion énergétique

Le besoin en logements neufs n’est donc pas couvert. Les lois de défiscalisation immobilière dans le neuf ont pour objectif de booster cette construction.

 

 

COMMENT FONCTIONNE LA DEFISCALISATION?

Rappelons qu’i! n’y a pas de cadeau fiscal, et que la défiscalisation vient en contre partie d’un effort, financier et du respect de conditions d’investissement (type de biens, durée d’engagement, plafond de loyer…).

 

Le principe global est de diminuer votre facture fiscale, et le montant d’impôt économisé que vous ne payez plus au Trésor Public, va être investi !

Exemple : un contribuable paye 7.500€ d’impôt sur le revenu, il met en place une loi Pinel et voit son montant d’impôt baisser et se monter à 1.500€. Il économise donc 6.000€ d’impôt. Il va placer ces 6.000€ sur son investissement immobilier, son impôt va lui servir de capacité de financement.

 

La stratégie de baisse de la facture fiscale s’appui sur 3 mécanismes :

-       Les déductions,

-       les réductions,

-       les crédits d’impôts

 

Il y a un « ordre » précis dans le calcul des diminutions d’impôts. Le Trésor Public applique cette ordre de calcul pour évaluer votre impôt. Faites vous épauler par votre conseiller en investissement immobilier ou un cabinet tel qu’OptimaCapital pour les calculer et vous aider à leur déclaration.

 

L’ordre est le suivant :

1  Tout d’abord s’appliquent toutes les règles relatives à la Déduction: qui permet de diminuer le montant de revenu déclaré en imputant des charges. Moins de revenu déclaré: moins d’impôt.

Un couple déclare 70.000€ de revenus, et paye 7.500€ d’impôt sur le revenu. Sa tranche marginale d’imposition (T.M.I.) est à 30%. Il bénéficie d’une Déduction de 5.000€. Ces 5.000€ viennent donc en moins sur son revenu. En économie d’impôt, 5.000€  x  30% (T.M.I.) = 1.500€. Donc ce couple recevra son avis d’imposition et devra payer 6.000€ d’impôt ( 7.500€ initialement moins les 1.500€ d’économie).

 

 

2 Sont calculés ensuite les effets des Réductions d’impôt qui vont aller diminuer directement le montant de l’impôt. C’est le cas de la loi PINEL, il s’agit d’une réduction d’impôt. L’effet est donc très simple à calculer:

Notre couple met en place un investissement PINEL lui permettant de récupérer 5.000€ par an. Il a donc une réduction de 5.000€ qui s’applique directement sur le montant des 7.000€ d’impôt. Il lui reste donc 1.500€ d’impôt à payer.

 

 

3 Enfin les Crédits d’impôt qui eux aussi diminuent directement le montant de l’impôt.

Notre couple emploie d’un salarié à domicile (garde d’enfants) et bénéficie d’un crédit d’impôt de 1.000€ : donc 7.000€ - 1.000€ = 6.000€ restent à payer.

 

 

L’astuce fiscale d’OptimaCapital: « Dans le cas de ce couple, cumuler les avantages : mettre en place un investissement immobilier pour bénéficier de déduction, appliquer sur cet investissement une loi Pinel pour profiter d’une réduction et avoir un employé à domicile pour bénéficier du crédit d’impôt »

 

Appliqué à  notre exemple : le couple déclare 70.000€ de revenus, et paye 7.500€ d’impôt sur le revenu. Sa tranche marginale d’imposition (T.M.I.) est à 30%. Il investit en Loi Pinel et déclare également l’emploi d’un salarié à domicile.

TRIPLE EFFET FISCAL

1-La déduction de 5.000€ lui permet de diminuer de 1.500€ son impôt : 7.500€ - 1.500€ = 5.000€ restant à payer.

2-La Réduction PINEL de 5.000€ lui permet de diminuer de 5.000€ son impôt : 5.000€ restant à payer – 5.000€ de réduction = 0€ d’impôt à payer

3-Le crédit d’impôt de 1.000€ lui permet de diminuer de 1.000€ son impôt : il lui reste 0€ d’impôt à payer, donc 0€ - 1000€ =  - 1.000€. Notre couple bénéficie de ce crédit de 1.000€, ne devant plus rien en impôt, ce sera donc le Trésor Public qui lui fera un chèque de 1.000€ !!!

 

 

2- Comment fonctionne la loi PINEL ?

 

Le principe

La loi PINEL a pour objectif de permettre la construction de logements neufs dans les zones tendues d’un point de vue locatif où la demande locative n’est pas satisfaite. En soutenant l’investissement locatif, le but est de permettre aux ménages éprouvant des difficultés à se loger sur le marché libre de trouver un logement.

En tant qu’investisseur, vous devez réaliser une acquisition ou une construction d’un logement neuf, et vous engager à louer nu, à usage d’habitation principale, et à un prix inférieur à celui du marché, pour bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt sur le revenu. La durée de cette réduction est de 6 ans minimum et peut être prolongée à 9 ou 12 ans.

Cet investissement doit être réalisé entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2016.

 

Qui peut investir en Loi PINEL ?

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez utiliser le dispositif PINEL. Toutefois, des limites au calcul de la réduction fiscale sont fixées :

-       Vous ne pouvez acquérir plus de 2 logements en PINEL

-       Le montant total de l’investissement soumis à l’avantage fiscal PINEL ne peut dépasser 300.000€ (vous pouvez acquérir plus de 300.000€ de biens immobiliers, mais seuls 300.000€ serviront de base au calcul de l’avantage fiscal)

-       Le prix m2 plafond sur lequel est calculé l’avantage Pinel est de 5.500€/m2

 

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

 

 

Quel bien immobilier acquérir ?

Il peut s’agir de :

-       Logement acquis neuf

-       Logement en l'état futur d'achèvement

-       Logement que vous faites construire

-       Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf

-       Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation

-       Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement

 

Les biens doivent répondre à des critères de performance énergétique et donc répondre au cahier des charges de :

 

Pour les biens neufs ou en l’état de futur achèvement :

-       La réglementation thermique RT2102

-       Label BBC 2015 (Bâtiment Basse Consommation)

 

Pour les biens nécessitant des travaux :

-       Label HPE 2009

-       Label BBC rénovation 2009

 

Attention, en outre-mer les règles diffèrent. La réhabilitation de biens anciens peut s’avérer onéreuse.

Ces biens ont un niveau de consommation énergétique bas, et donc attractifs pour des locataires.

 

Comment se calcule l’économie d’impôt?

Le dispositif vous permet de déduire fiscalement, sous forme de réduction d’impôt, une partie du prix d’acquisition du logement acheté. Le montant de cette réduction dépend de la durée d’engagement de location.

-       Engagement de location de 6 ans, vous récupérez 12% du montant investi

-       Engagement de location de 9 ans, vous récupérez 18% du montant investi

-       Engagement de location de 12 ans, vous récupérez 21% du montant investi

 

Cette réduction est ramenée à l’année.

Exemple : Un investisseur acquiert un bien à 150.000€ et s’engage sur 9 ans. Le montant de la réduction est de 150.000€ x 18% = 27.000€ ;

27.000€ de réduction sur 9 ans, soit 27.000€ / 9 = 3.000€ de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Cas particulier des 12 ans : en reprenant l’exemple précédent, si notre investisseur s’engage sur 12 ans, sa réduction d’impôt est égale à 21% du montant investi, soit 150.000€ x 21% = 31.500€. Elle se répartit de la façon suivante : la réduction correspondant à 18% du montant investi s’étale sur les 9 premières années, et les 3% restants sur les 3 années suivantes.

-       150.000€ x 18% = 27.000€, répartis sur 9 ans : 3.000€ par an pendant 9 ans. (soit 2% du montant investi par an)

-       150.000€ x 3% = 4.500€, répartis sur 3 ans, soit 1.500€ de réduction d’impôt par an. (soit 1% du montant investi par an)

 

La remarque OptimaCapital : la récupération d’impôt totale est plus importante généralement car intègre le dispostif PINEL et les effets du déficit foncier. Le montant investi prend également en compte les frais de notaire. Et si l’investisseur a fait un prêt, il peut également avoir une déduction grâce au déficit foncier. Le montant réellement économisé nécessite donc d’être simulé sur la durée de l’investissement.

 

 

A qui louer, où et combien ?

La Loi Pinel impose le respect de plafond de montant de loyer et de ressources pour le locataire.

Dans un premier temps, l’investissement PINEL est possible dans des zones locatives tendues. Ces zones sont identifiées géographiquement en fonction de la demande locative :

-       Zone A et A bis, très forte demande, loyers plus élevés (les plafonds sont donc supérieurs). Exemple : Paris, Montpellier Centre.

-       Zone B1 : les grandes villes (Toulouse, Bordeaux, Marseille etc…)

-        Zone B2 : zones moins denses, avec  un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve depuis juillet 2013 de la délivrance d'un agrément de l'État.

Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone en respectant un prix m2.

 

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

2014

2015

Zone A bis

16,72 €

16,82 €

 

 

Zone A

12,42 €

12,49 €

Zone B1

10 €

10,06 €

Zone B2 (sur agrément)

8,69 €

8,74 €

 

 

La remarque OptimaCapital :« il faut appliquer un coefficient à ce plafond pour obtenir le montant exact de loyer. Votre conseiller ou un conseiller comme OptimaCapital vous calculera le loyer de façon exacte. »

N’oublions pas que l’essence de la Pinel est de permettre aux foyers rencontrant des difficultés de logement de par leur situation d’accéder à des conditions de loyer adaptées à ces logements.

Donc vous ne pourrez pas par exemple, louer un T2 à un célibataire qui perçoit plus de 2.779€ de salaire…. Ce qui laisse une grande marge de sécurité par rapport à la solvabilité du locataire.

Plafonds annuels de ressources - Bail conclu en 2015 (revenu fiscal de référence de 2013) - Métropole

Composition du foyer du locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 971 €

36 971 €

30 133 €

27 120 €

Couple

55 254 €

55 254 €

40 241 €

36 216 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

72 433 €

66 420 €

48 393 €

43 554 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

86 479 €

79 558 €

58 421 €

52 579 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

102 893 €

94 183 €

68 725 €

61 853 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

115 782 €

105 985 €

77 453 €

69 707 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

12 900 €

11 809 €

8 641 €

7 775 €

Source service-public.fr

 

Gros avantage de la loi PINEL, votre locataire peut être un ascendant ou descendant. Dans ce cas il ne fera plus partie de votre foyer fiscal si c’était le cas et les conditions de plafonds doivent être aussi respectées.

 

La remarque OptimaCapital : « les plafonds de revenus sont exprimés en revenu fiscal de référence. Ce n’est pas le revenu perçu par le ou les locataires, puisque ce revenu fiscal de référence est le revenu réel perçu diminué soit des frais réels, soit de l’abattement de 10%. »

 

Les avantages de la loi Pinel

  1.      Créer un capital, du patrimoine avec l’argent de ses impôts
  2.      Investir sur un bien moderne, avec des prestations récentes répondant aux besoins des occupants
  3.      Répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : créer du capital, préparer un complément de revenu (retraite, étude enfants), opter pour un placement protégeant ses conjoints, ses enfants en cas de décès
  4.      Epargner de façon sécurisée en assurant les revenus : les loyers
  5.      Investir dans un placement qui se comprend
  6.      Combiner mécanique d’investissement qui fonctionne, celle des rentiers, et jouer sur les lois fiscales
  7.      Bénéficier des garanties liées au logement neuf : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décenale
  8.      Bénéficier de coût d’acquisition réduits : moins de frais de notaire, possibilité de réaliser l’opération sans apports

 

 

3- Quelle rentabilité pour l’investissement dans le neuf?

 

La rentabilité d’une opération dans le neuf avec dispositif fiscal, ne s’évalue pas uniquement sur la rentabilité locative. Mais sur la rentabilité de que vous placez tous les mois. Car au terme de l’opération, le vrai rendement est le calcul du gain généré par rapport à l’épargne investie.

2 options s’offrent à vous dans une opération immobilière: conserver le bien ou revendre le bien. Les opérations de revente se font souvent à la fin du dispositif fiscal, mais se heurtent aussi à une problématique: l’afflux sur le marché au même moment des biens arrivant en fin de défiscalisation.

 

Quelle rentabilité au moment de la revente?

 Le gain de l’investisseur se calcule en faisant la différence entre le prix de revente et le capital restant dû à la banque. Il faut donc calculer le rendement de l’épargne mensuelle placée par l’investisseur pour obtenir ce rendement.

 

Exemple : un investisseur acquiert une villa T4, neuve à 240.000€. Il fait un prêt sur 20  ans. Grâce à la récupération fiscale, l’épargne qu’il doit placer tous les mois pour équilibrer les entrées et sorties est de 219€ par mois. Il revend à 12 ans sans faire de plus value, soit 240.000€. Le capital restant dû  à la banque est de 140.416€ . L’investisseur récupère donc 240.000€ - 140.416€ = 99.584€.

Quelle rentabililté ? Il a placé 219€ par mois pendant la durée de l’opération (170 mois en tenant compte des délais entre signature, livraison, délai de revente), et obtenu à terme 99.584€ net d’impôt. Il a donc fait travailler son épargne mensuelle à un rendement de 12,18%

 

 

Comment augmenter la rentabilité ?

En obtenant plus de gain financier, soit en revendant à un prix supérieure, soit en ayant moins à rembourser à la banque. Seul ce dernier point est une variable maîtrisable et connue d’avance. Le montage financier permet de sécuriser la rentabilité par le juste choix du crédit et de son coût.

En diminuant le montant de l’épargne mensuelle placée: pour cela le montage financier, le choix des outils de crédit, la gestion sont des variables à ajuster.

La remarque OptimaCapital :  tous les investisseurs défiscalisation ne revendent pas leur bien à la fin de la période d’avantage fiscal. Même si ils ne bénéficient plus de l’économie d’impôt, ils continuent à épargner sur leur bien immobilier. Car le loyer n’est plus soumis au respect d’un plafond et peut donc être augmenté si le marché le permet, et également parce que les besoins évoluent avec le temps et ce qui était initialement une opération de défiscalisation se transforme en une opération patrimoniale de création d’actif immobilier.

 

La récupération fiscale vient naturellement amélioré la rentabilité de l’épargne placée. L’impôt dû normalement au trésor public va être utilisé comme une capacité de financement par l’investisseur.

Les taux d’intérêt actuels, même si ils amorcent une très légère remontée, sont actuellement extrêmement intéressant pour augmenter la rentabilité de l’opération en permettant à l’investisseur d’avoir peu de capital restant dû à rembourser à la fin de son opération. C’est un élément clairement en faveur des investisseurs pour lancer une opération d’investissement immobilier (neuf ou ancien).

Le montage idéal pour une opération dans le neuf reste le crédit avec financement de l’immobilier et des frais de notaire, sans apports.

4- Comment bien choisir son immobilier neuf?          

Il faut pour se garantir une opération d’investissement rentable et sécurisée, respecter les règles clés de l’investissement locatif.

Les puristes les traduiront par l’emplacement… l’emplacement….l’emplacement. A l’heure du web 2.0, 3.0 et la possibilité d’accéder à des informations jusqu’alors réservées aux professionnels, les critères d’investissement se sont étoffés. Et reste tout autant pragmatiques.

5 critères d’investissement que vous devez respecter. Votre conseiller doit vous apporter les réponses validées à chaque critère de sélection. OptimaCapital a mis en place une grille détaillée d’analyse des biens d’investissement avec plus de 50 sous-critères. Demandez là, et utilisez là !

Critère 1:… L’emplacement.

  •         Le bon sens vous guidera ! En choisissant une zone dont le potentiel est avérée ou en devenir, située près des zones commerciales, d’activité, des services publics et d’éducation. Et à proximité de véritables pôles d’activités économique. Oui, cela signifie exclure les zones rurales. Qui le sont d’emblée puisque seules les zones A,A1,B sont exigibles aux avantages fiscaux dans le neuf. Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Marseille restent des valeurs sûres. La côte Atlantique également, la région Alsace frontalière… Tout est question d’étude du potentiel de la zone sur laquelle l’investisseur souhaite se positionner. Même dans les grandes métropoles, il y a des zones à éviter.

Critère 2 la qualité

  •        Vérifiez la qualité des constructions précédentes, et assurez vous que le promoteur présente toutes les garanties financières concernant l’achèvement du programme.
  •        Privilégiez de petits programmes. L’idéal étant entre 15 et 20 lots. Le plus fréquent, les programmes en dessous de 40 lots. Au delà, il est indispensable de vérifier la répartition entre accession et investissement. Et choisir des projets avec une proportion d’accédants à la propriété d’au moins 40%. Mais cela reste compliqué. Pourquoi cette précaution? Pour les investisseurs envisageant la revente et ayant besoin pour rentabiliser leur opération d’au moins revendre au prix d’achat.
  •        L’adéquation de la qualité du programme avec son prix reste une composante difficile à évaluer sur le neuf. Les prestations doivent être en rapport avec le prix m2 et l’analyse de l’écart du prix entre neuf / ancien, et la comparaison avec les autres programmes neufs reste une étape très importante. Les normes impliquent un niveau de qualité minimum, mais certains promoteurs feront le choix de soigner la qualité du produit, d’autres non.

Critère 3 le potentiel locatif

  •        La validation du potentiel locatif passe par l’analyse du « devenir » de la zone géographique, du quartier ciblé. Quels projets économiques? Quelles implantations d’entreprise?
  •        Les zones à forte tension locative A, A1, B1 sont à privilégier. Les zones B2 sont censément moins demandeuses.
  •        Il y a des variables totalement maîtrisables: le nombre de logements et leur typologie sur le secteur, la composition des foyers sur ce même secteur permet de déterminer si un besoin existe.
  •        Les petites résidences près des pôles économiques et des transports se louent plus facilement
  •        La vérification auprès des professionnels de l’immobilier du secteur: ont-ils une demande sur ce type de biens?

Le conseil OptimaCapital : « Pensez à assurer votre revenu en souscrivant une assurance locative. Les impayés, les dégradations, la vacance locative seront couvertes. »

Critère 4 le prix,

  •        Vous voulez faire une bonne affaire dans le neuf? Ciblez les zones B2. Sur les grandes villes et périphéries (zone A, A1 ou B1), comparer le prix entre programme est indispensable. Et la cohérence par rapport au marché de l’ancien entre aussi en compte..
  •        Evitez les zones où est constaté un écart de plus de 30% entre le prix du neuf et de l’ancien. Que le neuf soit plus cher, c’est une évidence et logique. Dans une stratégie de revente, il faudra que le bien conserve sa valeur patrimoniale, ce que permettra la qualité du produit, et surtout si le marché de l’ancien évolue.

Le conseil OptimaCapital:«  Il faut donc privilégier aujourd’hui les villes où les prix de l’ancien continuent de progresser ( pour les appartements anciens Bordeaux (+1,3%), Strasbourg (+2,5%) et Toulouse (+3,3%)) »

 

Critère 5 la rentabilité

Estimez correctement la rentabilité d’une opération passe par fixer de façon réaliste les variables:

-       Ne pas sous évaluer les charges: au contraire ayez une vision très pragmatique des charges de copropriété, frais de gestion, assurances… n’oubliez aucune charge.

-       Pour les loyers, il faut prendre des hypothèses validées par un gestionnaire. Positionnez le loyer en dessous du loyer marché ou des plafonds. Privilégiez le taux d’occupation de votre bien plutôt que la rentabilité locative.

-       L’avantage fiscal ne doit pas être le seul élément de décision pour son investissement. Calculez la rentabilité de l’argent ainsi placé tous les mois: « je place X euros par mois, je récupère un capital de Y € au terme de l’opération. Le rendement de mon épargne mensuelle est de Z% ».

La remarque OptimaCapital: « pour des petites surfaces, type studio, comptez de 15 à 29 mois d’occupation. Pour les T2, de 24 à 48 mois.  La durée d’occupation est de plus de 3 ans sur les grandes surfaces. »

5- Les bons emplacements 2016?                     

 

Aucune volonté d’exhaustivité mais un focus sur 2  marchés porteurs dans le neuf : Bordeaux et Toulouse

  •        Le marché Toulousain: un marché contrasté avec des particularités et de fortes disparités.

–      Le marché Toulousain est porté par le secteur aéronautique mais pas uniquement. Dynamisme économique, 2ème ou 3ème ville universitaire selon les données, d’un point de vue macro-économique la ville est en perpétuelle expansion. Une progression démographique constante depuis 30 ans (+30%).

–      Toutefois le prix au m2 pour une des principales villes de France reste en dessous des autres métropoles et reste abordable pour les acheteurs

–      Les zones à privilégier? Balma, l’Union, la zone AIRBUS ( Tournefeuille, Blagnac). Les bassins économiques: Labège.

–      Le marché Bordelais: un cadre de vie de très grande qualité à moins de 3h de Paris.

–      Le positionnement Géographique de Bordeaux, son classement UNESCO, sa position de 1èr ville plébiscitée par les cadres en 2015 en font un emplacement naturellement attractif pour l’immobilier.

–      Les investisseurs vont jouer le qualitatif. La ville s’est urbanisée de façon cohérente évitant les débordements de certaines autre métropôles dans le neuf avec un développement anarchique de programmes immobiliers

–      Un tissu économique diversifiée, une bonne tension démographique, la demande est forte.

Remarque OptimaCapital : «  ne pas délaisser les zones fortement patrimoniale comme la Côte Basque. Un immobilier de valeur qui ne se déprécie pas, l’ancien étant au prix du neuf et la zone étant particulièrement recherchée »

6-Les pièges à éviter

 

  •        Une opération de défiscalisation est à la fois une opération financière et immobilière, les variables d’investissement sont nombreuses: ne pas se faire plaisir en gonflant les chiffres pour obtenir une bonne rentabilité
  •        Ne pas aller voir le foncier. Validez par vous même l’emplacement
  •        Ne pas prendre d’assurance locative. Elle a un coût mais sécurise le loyer. Indispensable
  •        Survaloriser le prix de revente. Personne ne maîtrise le devenir du marché. Tout au plus quelques certitudes permettent d’envisager une tendance. Restez pragmatique sur la valorisation: ni trop élevée, ni trop basse
  •        Rechercher le taux le plus bas pour le financement. Un taux est un prix. Beaucoup d’investisseurs sont persuadés de pouvoir négocier un taux très bas pour leur opération. Or, une opération d’investissement nécessite la mise en place d’aménagements spécifiques dans le choix du crédit pour optimiser la rentabilité et gagner davantage de capital à l’issue de l’opération. Et un taux bas ne permet pas toujours de bénéficier de tous ces outils financiers indispensables. Si vous ne jonglez pas avec les notions de T.E.G., I.R.A., différé de capital, franchise totale, adossement, montage IN FINE etc… soyez pragmatiques : faites vous épauler par votre conseiller en investissement.
  •        Vouloir à tout prix une durée de prêt courte ! Un prêt plus long, ce sont des mensualités plus faibles, un effort d’épargne moins élevé, le locataire finance davantage l’opération, plus d’intérêts d’emprunts donc plus de défiscalisation grâce au déficit foncier. Faites comparer par votre conseiller.
  •        Ne pas étudier en détail le lot choisi : exposition, surface, accessibilité dans la résidence, vis à vis, agencement de la surface, cohérence de l’architecture intérieure (une des premières questions d’un futur locataire : « où va mon canapé ? ma télé ? »)
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