Description du bien :

Un produit hyper cohérent pour les investisseurs recherchant la sécurité: locative tout d'abord, d'emplacement en étant dans du Toulouse Intra-Muros pouvant être qualifié de "presque" centre.

 

Le métro à 3 minutes. Pas de social dans ce programme. Des parkings sous-sol dans un quartier où il est très difficile de se garer. Un quartier de maisons, qualitatif, recherché....

 

Un quartier à fort potentiel de valorisation= Aménagement gare TGV 

 

 

 

L'EMPLACEMENT DU PRODUIT 

Le produit est une toute petire résidence du côté de la Rue de Périole entouré de pavillons, hyper au calme, à 5 minutes du métro.

 

Autrement dit un vrai produit immobilier. Tant pour de l'accédant que pour de l'investisseur.

Un projet proche des transports, à quelques minutes du centre ville, dans un quartier recherché.

Le seul petit bémol serait la proximité immédiate des commerces. Ce n'est pas un problème sur ce produit. Tant les autres paramètres compensent.

 

 

LA QUALITE

Point fort, voire TRES FORT de la résidence: seulement 9 lots. C'est un produit patrimonial. D'habitation. Sans comparaison avec d'autres projets sur la zone.

 

Point fort, voire TRES FORT: le parking sous-sol. Un véritable luxe dans le quartier. Un argument extrêmement fort pour la location. Et la revente!!!

 

ID PROM: un promoteur que je ne connais pas encore parfaitement bien mais qui annonce de très  belles prestations.

 

La construction est optimisée. Les appartements offrent donc des surfaces plutôt maîtrisés. Pas de T3 de 70m2 dans la résidence!! Ce qui ferait littéralement explosé le prix du produit. Gênant pour la revente....!

 

Exemple de T2

 

 

Sur les  petites surfaces, les appartements sont compacts. L'entrée est travaillée pour ne pas avoir de perte de surface. Ouverture sur l'extérieur: petit balcon ou jardin privatif.

 

Exemple de T3

Un lot exposé NORD?? Oui, et alors? Avec la RT2012, l'obligation d'avoir des surfaces vitrées rend les appartements le plus clair possible. Sans compter que le Nord (argument d'agent immobilier) permet de ne pas souffir de la chaleur en été. Sur ce lot le plus est le jardin. Dans ce quartier une véritable valeur ajoutée.

 

Exemple de T4

 

Un projet évalué positivement sur le critère qualité.

 

 

LE PRIX

Produit positionné sur la grille haute des produits immobiliers du secteur.

Sur les produits "chers", les investisseurs défisc ont tous la même question: est-ce que je vais le revendre assez cher pour gagner de l'argent?

La question est pertinente mais seulement une opération sur 3 en défiscalisation débouche sur une revente.

Utilisez son impôt pour se constituer un capital de valeur, financé par le Trésor Public, avec une optique long terme est une autre façon de voir l'opération.

 (n'oubliez pas que l'immobilier est plutôt un investissement sur 10/15 ans: voir la stratégie)

Sur ce projet, je priviliégie cette optique.Quand à la question posée, est-ce que le bien se revendra plus cher dans 10/15 ans.... je ne sais pas.

 

Etape 1: est-ce qu'un T2 très bien placé dans Toulouse "presque" centre vaut 180.000€ aujourd'hui....? Le prix du foncier, de plus en plus cher, l'optimisation d'une petite surface foncière avec une toute petite résidence, parking sous-sol (comptez 20.000€ de valorisation minimum dans le prix final), prestations qualitatives, résidence RT 2012 non énergivore... Sur ces caractéristiques, comment optimiser le coût? Ajouter à cela les particularités d'un appartement en termes d'exposition, luminosité, optimisation de l'espace... pour déterminer le bon prix.

 

Certes les promoteurs gagnent de l'argent! Mais pas réellement sur ce type d'opération. Petite, compliquée à monter. Le prix annoncé peut être considéré comme cohérent. 

 

 Etape 2: la valeur du produit dans 10 ans? Zone en développement. A côté du métro. Projet de Gare LGV à côté avec refonte du paysage urbain. Zone quasi centre ville, recherchée. Valorisée... Disons que nous sommes sur un emplacement beaucoup plus susceptible que d'autres de conserver sa valeur patrimoniale!

 

"Et l'ancien dans le quartier?"

Sur les appartements des années 60! La grande braderie!! Sur des barres donnant sur rue, l'investisseur cherchant la "bonne" occasion trouvera son bonheur. Avec beaucoup de travaux, beaucoup de charges de copropriété, des frais d'entretie et de rénovation à prévoir, pas de décennale... mais pourquoi pas si la négo est excellente en amont.

 

Prévoir environ 800€ par m2 de rénovation. (bien entendu pas de garantie décenale suite aux rénovations...)

 

 

Sur les petites surfaces, même constat:

 

Nous sommes sur un quartier où l'immobilier de qualité a un prix!

Et sur les exemples: pas de parking pour ces appartements anciens!

 

Info Investisseur: Le m2 dans l'ancien est aux alentours de 3.200€ à 4.200€ SANS PARKING

Sur le projet, un T2 sort à 4.200€ /m2 avec PARKING

 

Le comparatif nous permet de constater que le projet est calé sur le prix marché pour son niveau de prestations.

 

 

LA RENTABILITE

Je ne peux pas parler de rentabilité locative (loyer annuel/prix d'achat), car nous sommes bas sur ce produit. Mais les biens se loueront selon les gestionnaires au maximum du plafond PINEL. Les loyers PINEL restent agressif sur cette zone, très demandée de part son emplacement centre et proximité métro.

 

Exemple sur un T2, en loi PINEL: le produit tourne à 3,36% de rentabilité locative contre 3,5% à 3,8% sur certains produits concurrents. Dans des zones moins attractives par contre. 

 

En terme de rentabilité financière: "combien je place tous les mois, combien je récupère en cas de revente", sur un projet monté avec un prêt sur 25 ans, nous allons avoir du 8,5% à 9,00% de rentabilité financière.

Il va défiscaliser aux alentours de 35.000€ sur 9 ans.

L'investisseur va investir aux alentours de 220/250€ par mois et va fabriquer à la revente près de 45.000€.

 

A condition de revendre au prix d'achat. Personne n'a encore cette fameuse boule de cristal. Mais nous venons de constater les prix actuels de l'ancie. Revendre sans revalorisation dans 10/12 ans (horizon 2028 au maximum une fois l'avantage fiscal exploité), c'est revendre le bien RT 2012, BBC  acheté neuf, en 2028 au prix de l'ancien de 2015!!!!

Est-ce qu'il est raisonnable de penser qu'un produit neuf acheté aujourd'hui dans des conditions cohérentes par rapport au prix du marché actuel, va conserver sa valeur? Sur une zone centre ville? Dans un quartier avec un projet de réaménagement économique?

La zone a-t-elle le potentiel? Plus que beaucoup d'autres (revoir la partie PRIX de ce dossier).

 

Le projet est solide d'un point de vue rentabilité, s'appuyant sur la prévision de maintien de la valeur patrimoniale du bien. 

 

 

L'avis OptimaCapital

 

Projet très solide pour une défiscalisation, destiné à des investisseurs à imposition moyenne à forte recherchant une grande sécurité locative et un projet à fort potentiel de maintien de valorisation immobilière

 

---

Galerie d'images :