DOSSIER

Où investir près de la future ligne C de métro Toulousain? ( 1ère Partie )


Station par station, les bons plans à proximité du futur projet de ligne C du métro AIRBUS- AIRBUS

 

La tracé de la nouvelle ligne C ouvre des perspectives aux investisseurs

Métro : potentiel de valorisation

Mais toutes les stations ne sont pas à cibler

 Le Métro permet d'envisager plus sereinement l'investissement dans les petites surfaces

 

 

 

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Stations AIRBUS COLOMIERS / AIRBUS SAINT MARTIN 

 

Sur la zone Colomiers. Il y a aujourd'hui 2 projets parfaitement placés à 5 minutes de l'entrée d'Airbus.

 

Un projet qui sera livré en 2016 et un en 2017. Donc dans 10/12 ans, ces biens bénéficeront de la proximité immédiate du métro.

Il reste peu de stock disponible sur le projet 2016, un peu plus logiquement sur le 2017.

 

Voir le projet livraison 2016 (cliquer sur l'image)

 

Le programme livré sur 2017 sera un peu plus dense en nombre de lots, un peu plus proche d'Airbus.

Les gammes de prix sont de l'ordre de 157.000€ à 164.500€ pour de grands T2.

Les T3 vont de 197.000€ à 246.500€ pour des appartements avec 50m2 de terrasse!

 

Très bon potentiel locatif sur les 2. Il faut juste rester raisonnable sur les niveaux de loyer pour coller au marché.

 

Sur Saint MARTIN

2 projets ressortent du lot. Déjà très bien situé par rapport aux transports en commun: gare RER. Des appartements duplex de type 4. Projet cohérent. Seul bémol de cette zone, l'absence de vie commerçante pour l'instant. En développement selon toute vraisemblance. Très bien placé par rapport aux bureaux d'études Airbus, à 3 min. 

Livraison 2017

1 T2 disponible à 145.800€

3 T4 de 84m2 à 242.850€

 

 

 

1 autre projet: concept intéressant. Acheter son bien neuf brut et faire soi même les travaux (ou les faire faire). 

 

 

 

Un positionnement prix en dessous de 30% par rapport au marché du neuf sur la zone.

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Station Jean Maga

 

 

 

Sur cette station 2 possibilités:

- cibler la zone Purpan

- cibler la zone Blagnac Centre avec la connexion Tram/Métro

 

2 projets retiennent l'attention

 

Côté Purpan: 1 collectif de 46 villas qui sera livré en 2017. La taille est cohérente par rapport à la zone et à l'immobilier existant. Les points forts sont la proximité de l'hôpital Purpan, de l'accès Rocade et le tramway au pied de la résidence.

14 lots encore disponibles; Du T1 au T4.

Les ordres de prix: de 153.000€ pour les petites surfaces, 210.000€ environ pour les T3.

Le potentiel locatif est bon sur cette zone.

 

 

 

Un T2 intéressant de 50m2 avec dressing

 

 

Sur Blagnac Centre, une résidence de très belle qualité. Il ne reste plus qu'un T3 (retour de vente) pour un budget aux alentours de 240.000€. Idéalement placé dans Blagnac Centre avec proximité immédiate du Tram, des commerces. Très bon choix patrimonial.

 

 

 

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Stations Job Sept Deniers / Boulevard de Suisse

 

Un point très positif pour Job et le quartier Sept Deniers n'ayant jusque là ni tramway ni métro. Et pourtant un quartier proche du centre ville même si techniquement "extra rocade". Mais à partir de la rocade, c'est le point d'entrée donnant un accès immédiat au cente ville.

 

Côté Job / Sept-Deniers

Petite résidence sur laquelle 2 lots T3 sont encore disponibles pour un budget de 215.000€. Projet livré en 2016. Dans une rue où la construction de neuf s'intensifie, proche du stade Ernest Wallon. Accès direct rocade. Projet cohérent. Il faut rester agressif en terme de loyer. Cela se tient.

 

D'autres projets vont sortir durant l'année sur cette zone. Le potentiel locatif y est (cf la zone Job), la proximité du centre ville immédiate. Tout en restant sur une vie de "quartier".

 

Côté Boulevard de Suisse

Déjà une sureprésentation de l'offre immobilière. Si c'est investir pour revendre et espérer une plus value..............

Par contre, le quartier "se loue". Avec du turn-over, mais nous sommes dans Toulouse, à la sortie de la Rocade. 

Et une station de métro à cet endroit est un véritable plus en terme d'accessibilité. Ce qui permettra également aux investisseurs ayant opté les années précédentes sur du Robien ou du Scellier de pouvoir espérer un regain d'intérêt au moment de la revente, notamment pour des accédants à la propriété!

Peu de projet, mais un en particulier, permettant d'investir, défiscaliser... dans une résidence Senior. Bon concept, sécurité locative même si la durée de mise en location est souvent plus longue. Mais avec le métro à proximité cela boostera l'intérêt de la cible pour ce programme. A etudier donc.

Gamme de prix:

130.000€ T1

180.000€/190.000€ T2

250.000€/260.000€ T3

 

Prix élevé, mais n'oublions pas que nous sommessur une résidence avec des services. Ne pas miser sur une revalorisation si revente avant 15 ans. 

 

 

 

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Stations Fondeyre / La Vache / Toulouse Lautrec

 

Ce sont des emplacements qu'il me semble utile d'étudier à la condition d'avoir une offre prix extrêmement intéressante. Car sur ces stations, soit nous avons un environnement urbain assez disgracieux, soit nous avons une très forte présence d'immobilier d'investissement "défisc" (la Vache) et sommes situés sur des quartiers peu cotés. Seul Toulouse-Lautrec paraît une proposition intéressante. Mais il faut aller chercher (et obtenir) l'offre prix dans ce cas.

 

L'argument métro, dont mes clients Parisiens sont très friands, me paraît peu suffisant pour justifier un prix d'investissement équivalent à celui des autres zones Toulousaines. Le métro, c'est bien, mais pas n'importe où.

Malheureusement, c'est souvent un argument servu aux investisseurs pour justifier le choix d'un emplacement, sans tenir compte de la réalité du quartier.

Et se pose la question de "pourquoi concentrer 3 stations dans une zone où la densité de population n'est pas la plus importante?"

 

 

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Stations Raynal / Bonnefoy/ Marengo

 

 Focus sur Bonnefoy.

Le quartier est déjà un extension du centre ville, en étant à 3 arrêts de bus de l'hyper centre. C'est donc une valeur patrimoniale sûre. Valeur sans doute sécurisée par la proximité immédiate de la nouvelle gare LGV. Même si les contours du projet sont encore imprécis (développement de logements, bureaux, tertiaires....), ce quartier est amené à connaître un développement démographique. L'implantation du métro créera un argument de plus pour la valorisation.

Des perspectives de programmes immobiliers pour 2016/2017. Mais pour l'instant l'offre reste rare.

 

Un produit livré avec 2 apparttements T3 disponibles à moins de 200.000€. Une résidence un peu dense mais bien strucurée. Et un prix agressif par rapport à la zone.

 

 

Un produit pour livraison 2017 sur lequel restent 5 lots (T1 et 4 T2). Sur un très beau programme donnant sur un parc. Avec un mix intéressant investisseurs et accédants à la propriété. Programme destiné à des investisseurs ayant aussi le critère "esthétique" dans leur choix de placement.

Les prix:

141.000€ pour grand T1 avec parking.

180.000€ en moyenne (!) sur les T2.

Un bon produit de "garde".

 

 

 

C'est fini pour cette première partie d'analyse....

 

Pour résumer: le top 3 des stations près desquelles investir

 

1

Airbus Colomiers 

(Le potentiel du bassin d'emploi)

 

2

Airbus Saint Martin

(Une zone en développement qui voit enfin des services de proximité arriver)

 

3

Bonnefoy

(une zone du centre ville non desservie encore par le métro avec un vrai potentiel de valorisation)

 

 

La suite de l'analyse dans la deuxième partie. 

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