Investir dans l'immobilier, c'est simple: 

- obtenir un prêt

- faire en sorte que le loyer couvre la plus grande partie de la mensualité

Les paramètres à prendre en compte:

- le taux du prêt

- la durée du prêt

- le taux de l'Assurance Décès Invalidité

Etre attentif à:

- la négociation des indemnités de remboursement anticipé si revente du bien avant la fin du prêt

- la possibilité de faire fluctuer ses mensualités à la hausse ou à la baisse

- la projection du Capital Restant Dû année après année, et le montant nécessaire pour le rembourser en cas de revente. Autrement dit, si je revends, le montant de la revente doit me permettre au moins de rembourser la banque!!!

RAPPEL: dans le neuf, le montant du prêt se débloque au fur et à mesure des étapes de la construction: LES INTERETS INTERCALAIRES

Si j'investis 200 000€, l'année N et que le bien est livré l'année N+1, ma mensualité l'année N n'est pas calculée sur les 200 000€, mais sur le montant débloqué en fonction des étapes de la construction.

Donc si je suis par exemple à l'achèvement des fondations l'année N, correspondant à 40% de la somme emprunté. Mes mensualités seront calculées sur 200 000€ x 40%, soit 80 0000€.

Un petit coup de pouce pour détailler cette notion: http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/le-guide-de-l-emprunteur/interets-intercalaires/le-calcul-des-interets-intercalaires.html

Le moment sensible de l'investissement: que se passe-t-il à la signature de l'acte notarié?

Entre le moment où je signe mon acte notarié et le moment où le bien est livré peut se passer plusieurs mois quand j'achète dans le neuf.

Soit j'ai la possibilité de commencer à rembourser le prêt, soit ...non.

"Je peux rembourser tous les mois sans soucis ma mensualité de prêt jusqu'à la livraison"

L'investisseur peut donc rembourser son prêt normalement. Mais il n'aura pas de loyer en face!

L'intérêt: si il revend dans quelques années, il aura dès l'acte notarié commencé à rembourser du capital, et donc il aura moins à rembourser à la banque (le capital restant dû sera plus faible)

Mais l'investisseur dans cette situation a aussi la possibilité de choisir un autre mode de remboursement: utiliser un DIFFERE durant la phase d'intérêts intercalaires

Soit le différé se porte sur la totalité de la mensualité (Intérêt + Capital).

- Donc vous ne payez rien à part l'Assurance Décès Invalidité durant la phase intercalaire.

- Intérêt et capital se reportent sur le prêt à partir du moment où vous commencez à rembourser.

- La mensualité de prêt est donc plus élevée. Et le capital restant dû sera plus important dans 10 ans que dans le système classique (puisque vous aurez remboursé moins de capital).

Soit le différé se fait sur les intérêts d'emprunts: vous payez en fait le montant des intérêts , en fonction du % de prêt débloqué, et ce jusqu'à la livraison. 

- exemple 200.000€ emprunté à 2%, donc le montant des intérêts annuels est de 200.000€ x 2% = 4.000€

- l'acte est passé en Juin et la construction a démarré, 30% du montant est appelé, soit 200.000€ x 30% = 60.000€, sur ces 60.000€ les intérêts sont de 60.000€ x 2% = 1.200€ à l'année. Soit par mois 1.200/12 = 100€. Donc vous commencez à rembourser 100€ par mois. 

- supposons qu'au mois de Septembre, la construction a avancé, et le montant total débloqué se monte à 50%. Donc 200.000 x 50% = 100.000€ . Intérêts annuels = 100.000€ x 2% = 2.000€. Soit par mois = 166,67€. Donc à partir du mois de Septembre, le remboursement des intérêts se monte à 166,67€ par mois…. ainsi de suite jusqu'à la date de livraison. Où, à partir de la livraison vous commencez à payer la totalité de la mensualité: intérêts et capital.

"Je veux absolument maîtriser mes sorties mensuelles et mon épargne,  la minimiser"

Dans ce cas, le différé est la solution. L'investisseur va soit rembourser les intérêts intercalaires uniquement, donc moins que la mensualité pleine. 

Il doit donc déterminer si cette sortie de trésorerie est possible pour lui sans risque. Sachant que le loyer ne rentre pas durant cette phase.

Si il opte pour un différé total, seule l'Assurance Décès Invalidité est payée.

Pour résumer, pendant la période intercalaire:

Quelques liens

http://www.jechange.fr/credit/immobilier/guides/amortissement-credit-3728

http://www.cbanque.com/credit/differe.php