DOSSIER

La stratégie crédit pour les investisseurs


Pour investir: emprunter? Avec apport, sans apport? à quel taux?...

Acheter un bien pour le mettre en location, est-ce que je peux me passer d'un crédit?

Beaucoup d'investisseurs se posent cette question. Il y a 2 cas:

 

- Les investisseurs ayant besoin de revenus complémentaires: ils n'ont pas vraiment de choix. Payer cash pour percevoir l'intégralité du loyer sans avoir la charge de crédit en face.

 

Mais il y a des cas où les investisseurs disposent d'actifs financiers mais n'ont pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Dans ce cas il peut être beaucoup plus pertinent et économiquement intéressant d'opter pour le crédit plutôt que de payer cash.

Dans ce cas: placer l'argent, emprunter et mettre un crédit en face des loyers.

Il et possible d'apporter le cash dont on dispose et de faire un crédit en complément pour faire une opération de taille plus importante. Donc pas de revenus complémentaires puisque le loyer = crédit, mais la richesse créée sera plus importante à terme.

 

Et dans le cas de personnes disposant d'actifs financiers, désirant à la fois investir et acquérir également leur résidence principale?

Très clairement, le crédit doit porter sur la partie investissement, pour la simple raison que les intérêts sont déductibles et pas dans la cas de la résidence principale.

 

Quel intérêt fiscal de contracter un crédit?

 Intérêt majeur dans le cas de l'achat d'un bien où il y a un locataire et exclusivement dans ce cas là: les intérêts d'emprunts sont déductibles des loyers perçus. 

1€ d'intérêt d'emprunt payé = 1€ déduit des loyers perçus. Donc une économie fiscale correspondante, proportionnelle à la Tranche Marginale d'Imposition de l'investisseur (de 14% à 45ù° plus éventuellement les économies de CSG/CRDS, on peut se retrouver donc de 30% à 60% d'économie d'impôts.

Compte tenu de l'avantage fiscal est-ce qu'il n'est pas préférable de ne plus faire du tout d'apport personnel? Et tout financer à crédit.

Beaucoup d'investisseur ont intérêt à faire cela. Emprunter le prix d'achat du bien mais aussi les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie ou d'hypothèque).

 

Encore faut-il obtenir le crédit auprès de la banque?

Toutes les banques n'autorisent pas ce financement de la totalité de l'enveloppe. Certaines réclament de l'apport, 10% à 30% du montant investi.

 

Est-ce que l'avantage fiscal et valable toute la durée du crédit? Même sur des crédits longs de 25 ans ou plus?

Peu d'investisseurs se posent cette question. Elle est fondamentale. Durant toute la durée du crédit, la mensualité est la même. Par contre à l'intérieur de cette mensualité, la part capital et la part intérêt va évoluer de manière inverse. Il va ya avoir de moins en moins d'intérêts et de plus en plus de capital.

Fiscalement, seuls les intérêts sont déductibles. Ils sont importants les premières années, vont représenter une charge de moinsven moins importante ensuite à mettre en face du loyer, qui va potentiellement représenter un revenu qui sera alors fiscalisé. (la différence entre le loyer et les intérêts d'emprunts encore déduits).

 

Quels sont les pièges à éviter?

Si vous avez le loyer qui couvre le crédit (le contexte idéal): l'investisseur n'a quasi pas de trésorerie à débourser. Sauf que quelques années après, il y a beaucoup moins d'intérêts d'emprunts, vous avez le loyer qui entre, beaucoup moins à déduire, et êtres donc fiscalisé sur la différence, sauf que vous n'avez pas la trésorerie en face. 

Dans le cas d'une PINEL, vous avez l'économie d'impôt qui ajouté au loyer vient couvrir en grande partie le crédit. Au bout des 9 ans, l'économie d'impôt tombe. Il va y avoir une fiscalité qui va se rajouter au besoin de trésorerie de l'investisseur.

 

Le bon plan c'est de vendre alors?

Pas nécessairement.

Il faut mesurer au moment du lancement de ce projet, les impacts financiers quand arrive la fin de l'avantage fiscal. L'investisseurpourra déjà traiter cette information et mieux se projeter.

 

Concernant la durée= plus un crédit est court, mieux c'est?

Plus le crédit est court, moins l'opération coûtera. Mais plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée. Plus l'impact trésorerie sur l'opération est important. Donc moins avec une même capacité d'épargne on pourra faire d'investissements.

Il faut trouver le bon équilibre .

Pour acheter plusieurs appartements, privilégier des crédits courts peut handicaper l'investisseur?

Oui. La capacité d'emprunt et d'investissement est ce qu'elle est. Plus le crédit est court, plus vite cette capacité est consommée.

Si l'investisseur privilégie des crédits très longs il pourra faire beaucoup plus d'opérations.

C'est un arbitrage: définir sa capacité d'investissement et la répartir. L'investisseur pouvant débourser 800€ par mois (une fois le crédit payé en partie financé par les loyers) arbitrera:

- 1 seule opération lui coûtant 800€ par mois avec un crédit sur 15 ans

- 4 opérations lui coutânt 200€ par mois avec des crédits sur 25 ans.

 

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