Description du bien :

 Emplacement 

Idéalement placé dans Cugnaux. C'est une petite résidence de seulement 10 lots, donc un très gros point fort, à 300 mètres du centre ville de Cugnaux.

Le Sud Toulousain présente des attraits. Même si les pôles économiques Airbus et Labège Innopole ne sont pas dans l'immédiate proximité, des villes comme Cugnaux, Frouzins, Villeneuve-Tolosane bénéficient d'une demande locative soutenue. 

 

La proximité de Thalès, des énormes zones commerciales de Portet sur Garonne (Carrefour, Décathlon etc...), de Roques sur Garonne génère beaucoup d'emplois donc de besoin de logements.

Passons pour l'instant sur le devenir de l'ancienne Base Aérienne FRANCAZAL et son éventuelle transformation dans le futur en pôle d'activité économique majeur.

Le potentiel locatif est là, facile à vérifier.

Le programme sera donc proche du centre, des commerces, du collège Montesquieu, de l'école Maternelle, des installations sportives...

Des photos de l'environnement immédiat seront mises en ligne pour vous permettre d'avoir une vision très précise de l'implantation du projet.

 

 Qualité 

Comme une majorité des promoteurs dans le neuf, les prestations proposées sont "paramétrables": choix des cuisines, sols etc...  De même que le réaménagement par rapport aux plans proposés.

Résidence sécurisée, parkings sous-sol, économe en énergie.

Uen répartition hyper cohérente:

• 2 T2 de 42 et 48m²
• 3 T3 de 60m² à 63m²
• 2 T3 Duplex de 70m²
• 3 T4 (plutôt destinés à la résidence principale)

 

Des surfaces de terrasses entre 10,36m² et 62,54m²

 

Il est vtrai qu'un lot comme celui ci-dessous  à mon avis mérite d'être revu au niveau de la distribution du séjour/cuisine, le promoteur permet ces modifications.

 

Clairement le point fort du projet: proposer une toute petite résidence dans une zone pavillonnaire.

Une distribution des appartement pour éviter les charges de copro: exemple sur ce T3 en étage, accessible par l'escalier externe, et l'entrée se faisant par la terrasse. Distribution assez intelligente, car malgré le fait d'avoir une surface de 59 m2, il n'y a aucune place perdue et le séjour cuisine est facile à aménager. A comparer avec des appartements de 70m2 où l'entrée mange 10m2....

 

Le projet est donc assez cohérent, avec un point fort énorme: sa taille, seulement 10 lots, c'ets esceptionnel dans le neuf.

Sa conception est originale, pas forcéement académique pour répondre à un objectif de diminution des charges.

 

 Potentiel Locatif 

Sur les petites résidences, il est toujours plus fort que sur les grandes!

Nous avons des surfaces très intéressantes, pas forcément pour leur taille mais pour leur aménagement et pour les surfaces extérieures, pour exemple ce T2, qui lui cumule les avantages taille et terrasse:

 

 

Le positionnement loyer surles T3 sur Cugnaux est de l'ordre de 680€ Charges Comprises pour des biens identiques.

Pour les T2 le positionnement loyer varie de 465€ dans de gros ensembles, à 670€ dans de l'hyper centre (toujours charges comprises C.C.). La moyenne est plutôt aux alentours de 550€ C.C. 

Sur l'exemple ci-dessus, avec les plafonds PINEL, un positionnement de 550€ C.C. est totalement adapté sur un produit bien plus grands que les produits concurrents et une belle surface extérieure.

 

PRIX

 

L'ancien sur la zone

Sur l'ancien, les T2 vont se positionner au maximum dans les 125.000€/129.000€. 

Sur les T3, un appartement propre, bien placé d'une quinzaine d'années, avec quelques raffraîchissements à prévoir, peinture, cuisine se vend aux alentours de 165.000€/170.000€

 

Le neuf sur la zone

Du logement social, et également du neuf avec un projet rue du Barry de 28 logements. Avec des prix m2 un peu supérieurs: 3.440 pour les T3, 3.600€ pour les T2.

 

Le projet étudié se positionne pour les T2 sur des prix affichés sur le haut de la fourchette de prix (158.000€ à 168.000€) et sur du 3.500€ le m2.

Les T3 sont très intéressants car offrrant des "PLUS" justifiant le prix:

 

- Exemple: Lot 1- 63,21m2 + 2 parking sous-sol + Terrasse de 62,64m2 = 203.000€

- Lot 7: 59,16m2 (voir le plan ci-dessus) mais avec une terrasse de 37m2: 204.000€

- Lot 8: très différenciant: T3 DUPLEX 71,80m2 avec 11m2 de terrasse: 217.000€

Ces produits sont intéressants car dans une optique revente ils présentent de vrais atouts différenciants pour des acquéreurs souhaitant une résidence principale!

Nous avons donc une différence de prix moins importante sur les T3 ancien/neuf , de lordre de 17%, que sur les T2. Si possible privilégier les T3.

N'oublions pas que la règle pour gagner de l'argent dans l'immobilier est de respecter le temps! Il faut revendre au bon moment et être prêt à attendre pour cela.

 

Pour réussir son investissement défisc sur ce produit 

Ne pas trainer! Une résidence de cette taille se commercialise très vite. Les acheteurs sont friands de ces tout petits projets. Car même si la prévision de la valorisation reste une science inexacte, il est légitime de penser que les futurs acheteurs iront plutôt sur de belles surfaces externes ou intérieures d'appartement, et de très petites résidences avec peu de charges.

Positionner le loyer agressivement pour garder le plus longtemps les locataires.

Identifier les meilleurs lots (exposition, terrasse etc...) et agir.

 

Pour le détail du projet: merci de renseigner le formulaire ci-dessous en précisant les informations sougaitées.

 

 

---

Galerie d'images :