Présentée comme une rupture par rapport au Duflot, « la ou le » Pinel doit permettre aux investisseurs de retrouver la confiance pour passer à l’acte ?

 

Précisons que la loi Duflot, même si marquée par l’image de la ministre, était un dispositif techniquement intéressant pour les investisseurs typés « défisc » ou placement financier. Le respect strict des règles d’investissement permettait de monter des opérations très rentables pour les investisseurs.

 

L’annonce sous forme de grande nouveauté du dispositif Pinel concerne donc les investisseurs ayant détourné leur regard de l’investissement dans le neuf pas ou peu convaincu par la loi duflot.

 

LA LOI PINEL : quels changements ?

 

Le texte de loi permettra de se fixer définitivement. Dans l’attente du texte complet, plusieurs annonces faites méritent d’être détaillées et leur impact anticipé pour les investisseurs.

 

En résumé, la loi PINEL, c’est :

 

-        Une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de son acquisition

-        Un engagement de location assoupli : 6 ans, 9 ans et 12 ans.

-        La possibilité de louer aux ascendants et descendants

-        Un zonage géographique élargi bénéficiaire du dispositif

-        Possibilité d’investir dans une SCPI Pinel

-        Un encadrement des loyers assoupli

-        Un PTZ élargi

-        Elargissement des zones géographiques éligibles au dispositif

-        Abattement de 100.000€ pour donation aux enfants

-        Des assouplissements sur la session des fonciers

-        Maintien de la possibilité d’investir dans 2 biens par an (ou dans une limite de 300.000€)

 

 

 

A première vue donc des améliorations de la Duflot. De la à parler de rupture, certainement pas.

 

Un investisseur réalisant une opération en Duflot sur 9 ans avec revente ou en  Pinel dans les mêmes conditions ne verra pas de différences sur la rentabilité de son opération.

 

Beaucoup de points sont à confirmer (donation, SCPI…). En reprenant les points les plus importants.

 

 

Les LOYERS

 

Les loyers en Duflot étaient soumis à des plafonds. Ces loyers dans le neuf, n’étaient pas concernés par la loi ALUR.

 

La logique veut que les loyers en PINEL connaissent le même type de traitement qu’en Duflot.

 

La loi ALUR totalement adoucie, les investisseurs dans le neuf ne doivent toutefois donc pas s’attendre à pouvoir fixer leur loyer à leur guise.

 

Et quand bien même, la location passe par la fixation du loyer au prix du marché.

 

è La rentabilité locative ne sera donc pas l’argument décisionnel pour choisir le neuf et le dispositif PINEL. L’intérêt réside ailleurs.

 

LOUER A UN ASCENDANT OU DESCENDANT

 

C’est clairement une des « grandes » nouveautés.  La Duflot excluait cette possibilité. L’option est possible en Pinel.

 

Est-ce un argument qui va décider les investisseurs ? C’est souvent une demande des investisseurs, cherchant une solution de logement pour enfant(s) étudiant(s), plus rarement pour les ascendants. Ceci dit, ouvrir à cette option permet d’élargir les besoins couverts par l’acquisition d’un bien locatif.

 

è Il s’agit d’un « plus ». Cette option peut être un élément de décision pour certains acheteurs, mais certainement pas pour la globalité des investisseurs. 

 

DUREE de 6 à 12 ans, REDUCTION IMPÔT de 12% à 21%

 

Vous allez voir donc fleurir dans vos boîtes mails, sur internet la promesse de récupérer sous forme de réduction d’impôt jusqu’à 21% de votre investissement. Un grand changement en façade par rapport à la Duflot qui promettait au maximum 18% … Oui, mais sur 9 ans de mise en location minimum du bien.

 

Le dispositif Pinel permet de récupérer 21% sur une durée de 12 ans, mais aussi 18% sur une durée de 9 ans…. Comme la Duflot !

 

Et pour densifier les possibilités du dispositif, une durée de 6 ans pour une récupération de 12% est proposée.

 

è Première remarque : pas d’information sur les modalités de choix. Peut-on optionner pour 12 ans, mais revendre à 6 ans, ou au contraire choisir 6 ans pour basculer ensuite sur 12 ans… ?

 

« En rentabilité, ça change quoi ? »

 

Sur 6 ans. Je reste pour l’instant dubitatif sur l’intérêt de cette durée pour du placement pur. Deux cibles pour cette durée : les investisseurs souhaitant conserver le bien et le récupérer à court terme. Et les investisseurs optant pour du cash ou prêt court, afin au moment de l’éventuelle revente, jouer avec l’effet de levier du crédit pour obtenir une forte rentabilité.

 

Cette durée répond plutôt aux investisseurs souhaitant loger un ascendant ou descendant. La projection de ce type de projet est plutôt du court terme. Ce qui orientera davantage vers le neuf ce type d’investisseurs.

 

Pour du placement pur, sur  6 ans, je ne crois pas à une revalorisation du bien immobilier. Ce sera donc le montage financier qui sera porteur de rentabilité dans ce cas. Cela peut très bien fonctionner.

 

Le 9 ans, reste identique à ce que nous connaissons en Duflot.

 

Le 12 ans, est par contre très intéressant en tant que durée d’investissement.

 

 Tout d’abord le montant de la récupération fiscale sera le plus important. Pour les investisseurs c’est autant de leur placement financé par l’impôt.  Et pendant ce temps là, les intérêts d’emprunt se consument et au moment de la revente, le capital restant dû sera moins important et le gain encore plus élevé. Idéal pour qui envisage sous 12/13 ans de récupérer du capital pour financer par exemple retraite, études enfants ou tout simplement pour gagner de l’argent !!

 

Ensuite, nous pouvons commencer à parler de revalorisation. Le bien si il est revendu, le sera à partir d’aujourd’hui au plus tôt à la 13^ème année de détention (après la fin de la 12^ème année de dispositif fiscal), voire dans 14 ou 15 ans pour les bien qui seront livrés en 2015 et 2016. Il est quand même envisageable d’anticiper, sans tomber dans un optimisme béat, une revalorisation sur un bien au bon emplacement et de qualité. C’est donc un levier de gain financier qui reprend une réalité sur cette durée.

 

Enfin, le montage financier permettra d’envisager des effets de levier du crédit importants. Les conseillers en gestion de patrimoine pourront sans soucis faire des simulations qui même avec 0% de revalorisation du bien permettront de dégager de très beaux capitaux et rentabilité.

 

è Marketing de l’offre d’un côté avec un dispositif court, moyen et long terme, ces différentes durées auront le mérite de proposer plus de souplesse pour les investisseurs pour lesquels la Duflot, c’est vrai, présentait des avantages mais restait très figé et ne permettait pas d’envisager beaucoup de scénarios.

 

 

« Au bilan, c’est mieux ou pas ? »

 

Pas de « détricotage ». Mais un dispositif assoupli sur son volet social. Des plafonds de revenus et de loyers relevés. Et 21% de récupération du montant investi sous forme de réduction d’impôt sur 12 ans ou toujours 18% sur 9 ans.

 

Est-ce que c’est mieux : OUI !! Sur 12 ans. Sinon aucun changement pour la durée de 9 ans, et des conditions d’investissement bien spécifiques pour le 6 ans.

 

Le changement de nom du dispositif fiscal, un élargissement des options

 

Et maintenant ?

 

Il faut attendre la loi de Finance, les décrets pour déterminer très précisément les impacts précis de la Pinel. Nous pourrons analyser plus finement les estimations alors.