Pourquoi avoir "remplacé" le Duflot ?

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A quelques jours de la publication du livre réquisitoire de l'ancienne ministre du Logement, le Premier ministre l'accuse d'avoir plombé la construction de logements et la croissance française...


Valls accuse Duflot d'avoir plombé la croissance Française

« La loi Duflot nous a mis dedans ». Ce n’est pas un professionnel de l’immobilier qui le dit, mais Manuel Valls. Selon Le Canard Enchaîné, le Premier ministre ne manquerait pas une occasion de dire, « en privé », tout le mal qu’il pense de l’ex-ministre du Logement et de son action.

Mais à quelques jours de la publication de « De l’intérieur. Voyage au pays de la désillusion* », le désaccord se ferait plus vif, et les reproches plus précis. Les membres du gouvernement aurait même reçu l’ordre de « taper » l’ex-patronne des Verts, de « ne pas hésiter à lui rentrer dedans », explique « un ministre important du gouvernement » cité par l’hebdomadaire.

« Démagogie »

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« Duflot s’est contentée de faire beaucoup de démagogie dans la gestion des rapports entre propriétaires et locataires, sans se consacrer au soutien de la construction », ferait notamment valoir le locataire de Matignon. Selon lui, la politique menée par Cécile Duflot, et la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), sa principale illustration « coûtent cher aujourd’hui dans le secteur du BTP. Notamment pour la construction de logements neufs ».

0,5 % de croissance en moins

Mais pas seulement. De manière plus globale, « de tous les ministres d’Ayrault, c’est celle qui porte la plus grande responsabilité sur ce qui n’a pas fonctionné pendant les deux premières années du quinquennat », poursuit M. Valls, toujours selon Le Canard. L’ancienne ministre serait ainsi responsable « de l’effondrement de la construction », lequel coûte à la France de 0,4 à 0,5 % de croissance en moins aujourd’hui ».

Selon les dernières prévisions, 310 000 à 320 000 logements devraient être mis en chantier cette année, loin des 500 000 visés par les pouvoirs publics. Du temps où elle était ministre du Logement, CécileDuflot a reconnu à plusieurs reprises que cet objectif était « ambitieux », rappelant que le cap des 375 000 mises en chantier n’avait été franchi qu’à quatre reprises au cours des trente dernières années. Avant de quitter ses fonctions, la ministre avait initié la simplification des normes de construction, sensée favoriser l’activité du secteur. Un chantier repris par l’actuelle ministre, Sylvia Pinel, et Manuel Valls lui-même.

*le lundi 25 août 2014 aux Editions Fayard

Emmanuel Salbayre

Décryptage

Valls « a eu » Duflot. Concrètement et pour rencontrer de multiples investisseurs, la loi Duflot a d’abord subi les conséquences de son… nom. L’image de l’ex ministre du logement est mauvaise auprès des particuliers. Peu importe les raisons. Deuxième impression des investisseurs : l’aspect très social de la loi. Qui pourtant n’apporte pas de réels changements par rapport à loi Scellier. :

  • Les plafonds de loyers sont quasi équivalents à la Scellier
  • Les plafonds de revenus des locataires également.
  • Et même, les réductions fiscales pour la Duflot sur 9 ans sont plus élevées que celles accordées par la dernière mouture de la Scellier ( 18% du montant de l’investissement récupéré  sur 9 ans sous forme de réduction d’impôt en Duflot, contre 13% en Scellier).

Techniquement, une meilleure solution pour les acquéreurs souhaitant investir avec récupération fiscale avec une Duflot qu’avec une loi Scellier.

D’autant plus, que d’un point de vue purement technique également, les taux de crédit sont excellents pour les investisseurs. Et c’est même là la clé actuellement de ce type de projet, ces niveaux de taux donnent un pouvoir d’achat et d’investissement très élevé. C’est ce qui donne également une très bonne rentabilité à un investissement Duflot. L’épargnant place tous les mois un effort financier, comme il le ferait avec une assurance-vie. Il revend son bien au bout de l’avantage fiscal. Son objectif est de minimiser le capital restant dû qu’il doit à la banque pour maximiser son profit et aussi se prémunir des problèmes de prix de revente.  ( profit = prix de revente – capital restant dû). A ce titre les durées entre 15 et 20 ans pour ce type d’investissement sont extrêmement intéressantes. (ceci sera développé dans un autre édito). 

La question du « faut-il investir » a donc une réponse évidente. Mais conjoncture et morosité obligent, seuls les moins frileux et plus opportunistes ont franchi le pas.

Les résultats sont là pourtant, la loi Duflot si elle est efficace n’a pas recueilli la confiance des investisseurs. Elle se serait appelé Loi Attali

(c’est un exemple), sans nul doute aurait elle était mieux accueillie.

Toujours est-il que Duflot ou Pinel reste un de moyens les plus efficaces (en respectant les règles d’investissement) de transformer l’impôt en capacité d’investissement. Et d’en optimiser la rentabilité en jouant sur la durée et les conditions de prêt.

La loi Pinel apparaît donc comme une petite bouffée d’oxygène tant pour les investisseurs que pour les professionnels de la gestion de patrimoine et de l’immobilier.



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