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Une véritable baisse des loyers? (Mars 2015) Optima Capital

Une véritable baisse des loyers? (Mars 2015)

Une véritable baisse des loyers? (Mars 2015)


En baisse dans plusieurs villes.


LES LOYERS BAISSENT-ILS REELEMENT ? 

La variation des loyers provient de 3 origines : l’offre, la demande et l’environnement législatif.

Concernant l’environnement législatif. Les investisseurs voient le ratio « Rentabilité Locative » (montant des loyers annuel / prix d’acquisition du bien) diminuer. Les loyers avec les dispositifs fiscaux sont plus bas, alors que le prix des biens continue de croître. 


Un impact mécanique des lois fiscales sur les niveaux de loyer
 

Prenons l’exemple d’un bien vendu en 2013 en dispositif Scellier :

- Appartement Studio de 32m2. Sur Toulouse. Zone B1, le plafond de loyer était de 13,51€/m2.

- Loyer : 432€. (32x13,51)

Même investissement en 2015 en loi Pinel.

- Le coefficient de loyer est de 19/32+0,7 = 1,29375. Cet indice dépassant les 1,2, il est plafonné à 1,2.

- En zone B1 le loyer Pinel par m2 est de 10€.

- Avec le coefficient de loyer, ce loyer par m2 est de 10€x1,2, soit 12€ ;

- Un loyer applicable en Pinel de 384€ ;

Soit un loyer  en 2015 pour la même surface, techniquement inférieur de plus de 11% à ce que l’investisseur aurait pu fixer si il avait acheté le bien en Scellier en 2013. Il y a donc une baisse mécanique des niveaux de loyers dans un premier temps ne  résultant pas de la confrontation offre et demande. 

Une des questions est de déterminer la tendance de l’offre. L’échec relatif de la loi Duflot sur la construction dans le neuf, orienterait vers une stagnation de l’offre, voire une très légère progression. Qu'en sera-t-il avec la loi Pinel?

 

Un impact mathématique 

La baisse globale des loyers, comme celle des prix, doit également à l’introduction sur le marché de loyers plafonnés via les investissements dans le neuf avec réduction fiscale.

 

L’effet des Scellier, Duflot, Pinel ne peut pas être ignoré, et fait baisser mathématiquement la moyenne globale des loyers. Le premier objectif de ces dispositifs est de répondre à une pénurie de logements en faisant augmenter l’offre, et ce parfois de façon trop efficace, avec des zones en sureprésentation de logements. La balance entre offre et demande de logements se modifie, l’offre devenant plus importante. Entraînant une baisse des loyers. Sur certaines zones.

Il est envisageable de penser qu’une baisse sur une zone donnée, peut entraîner sur les proches zones périphériques un même phénomène. Les locataires de ces périphéries ayant la possibilité de migrer vers une zone locative plus attractive où les logements sont disponibles. De plus dans des logements neufs, plus attractifs pour les locataires (qualité de construction, norme énergétique)

L’investisseur souhaitant donc conserver son locataire s’alignera sur une zone immédiatement périphérique dont les niveaux de loyer sont moins élevés.

 

Quelle demande ?

Identifier la typologie des locataires est toujours complexe. Une population aisée entraîne un niveau de loyer plus élevé. Une population avec un pouvoir d’achat plus réduit implique pour les bailleurs de baisser leur prix si ils veulent louer. Excepté dans les zones extrêmement tendues, où la demande est de toute façon très supérieure à l’offre.

L’impact de la conjoncture ne peut être écartée même par les plus optimistes. Montée du chômage, incertitudes sur le pouvoir d’achat orientent la capacité financière de la demande  à la baisse. 

Raisonner en grandes valeurs et tendances est nécessaire pour aborder le marché dans sa globalité.

Mais la segmentation en micro-marchés de l’immobilier est une réalité. Ce qui est vrai sur une ville n’est pas la vérité des quartiers très recherchés. Créer de nouvelles zones locatives, plus accessibles en terme de loyer, souvent en périphérie des grandes villes, a contribué à renforcer l’attrait patrimonial des centres villes, souvent perçus comme plus stables dans la capacité à conserver ou voir évoluer sa valeur.

Logiquement, l’injection sur le marché de logements neufs où les loyers sont plafonnés, l’obligation d’avoir des logements sociaux a un effet un effet à la baisse sur le niveau des loyers. La rentabilité locative se trouve alors dans l’ancien et sur les zones tendues, où les loyers ne baissent pas.



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